Nordrhein-Westfalen investiert so viel wie kein anderes Bundesland in bezahlbaren Wohnraum – und dennoch wächst die Lücke zwischen Bedarf und Angebot weiter. In seiner Bachelorarbeit untersucht Philipp Ceulaers, Student des Wirtschaftsingenieurwesens an der Hochschule Bochum, warum dem so ist. Sein Befund: Die Wohnraumförderung funktioniert grundsätzlich gut, verliert aber durch komplexe Abläufe und zu viele Akteure an Schlagkraft.
Unter dem Titel „In einem Formular kann man nicht wohnen“ analysiert Ceulaers‘ Arbeit, die unter Betreuung von Prof. Dr.-Ing. Andreas Merchiers entstand, Stärken, Schwächen und Optimierungspotenziale des derzeitigen Fördersystems – und macht deutlich: Viele Verbesserungen lassen sich auch ohne zusätzliche finanzielle Mittel erreichen.
Als inhaltlichen „Sparringspartner“ hat er dazu die ZukunftWohnen GmbH gewonnen, deren Geschäftsführer Dr. Peter-Christian Zinn auch als Zweitbetreuer fungiert.
NRW wird gelobt – insbesondere für Reichweite und Zielgenauigkeit
Die Arbeit betont ausdrücklich die hohe Leistungsfähigkeit der nordrhein-westfälischen Wohnraumförderung:
NRW verfügt bundesweit über den größten Bestand an Sozialwohnungen.
Die aktuelle Förderrichtlinie setzt klare soziale und ökologische Schwerpunkte, etwa für Familien, Studierende und Menschen mit Handicap.
Die Förderprogramme sichern jedes Jahr tausende Wohnungen, trotz schwieriger Marktbedingungen.
Kommunen nutzen die Mittel zielgerichtet, gerade in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten.
Diese positiven Elemente bilden ein „stabiles Fundament“, wie Autor Ceulaers betont. Allerdings beschreibt Ceulaers‘ Arbeit ebenso, wo noch Verbesserungsbedarf besteht: Lange Prüfverfahren und weit verzweigte Dokumentationspflichten halten Förderprojekte unnötig auf und verteuern sie somit, was letztendlich durch die Förderung wieder kompensiert werden muss. Abstimmungsverfahren zwischen den involvierten Stellen sind nicht standardisiert und werden somit von Kommune zu Kommune unterschiedlich gehandhabt, sodass sich Projektenentwickler immer wieder in neuen Strukturen zurechtfinden müssen.
Und schließlich ist auch das liebe Geld ein Thema, denn durch den Wegfall von jährlich etwa 16.000 Sozialwohnungen verschwindet mehr günstiger Wohnraum, als neuer entsteht. Ceulaers rechnet vor: „Wollte das Land NRW nur den derzeitigen Bestand an Sozialwohnungen halten, so müsste sich das jährliche Fördervolumen mehr als verdreifachen“.
Reformvorschläge ohne Mehrkosten – pragmatisch, umsetzbar, wirkungsvoll
Auch wenn um diesen harten finanziellen Fakt niemand herumkommt, so präsentiert Ceulaers aber auch Maßnahmen, die, wenn sie einmal auf den Weg gebracht sind, kein zusätzliches Budget, sondern nur organisatorische Anpassungen erfordern:
Einheitliche, digitale Standardprozesse. Ein übergreifender digitaler Prüfpfad würde Bearbeitungszeiten verkürzen und Kommunen entlasten.
Frühwarnsystem für Bindungsausläufe. Bestehende Daten könnten so verknüpft werden, dass Kommunen rechtzeitig reagieren und gezielt Ersatz schaffen können, wo er benötigt wird.
Klare, verbindliche Checklisten für Investoren. Einheitliche Vorab-Prüfkriterien schaffen Transparenz und verhindern Fehlinvestitionen.
Systematische Nutzung kommunaler Flächenpotenziale. Brachen, Nachverdichtung und Umnutzung könnten über das proaktive Anbieten durch die jeweiligen Kommunen effizienter erschlossen werden.
Weniger Redundanz bei den Dokumentationspflichten. Informationen, die Behörden bereits besitzen, sollten nicht erneut verlangt werden.
Dies sieht auch Projektentwickler Zinn so: „NRW hat ein leistungsfähiges Fördersystem, aber eines, das sich unter heutiger Last unnötig selbst bremst“, fasst der Immobilienunternehmer zusammen. „Warum es etwa keine Verpflichtung für Kommunen gibt, einen Katalog von Priorisierungskriterien zu veröffentlichen, nach denen die begrenzten Fördermittel auf die wartenden Entwicklungsprojekte aufgeteilt werden, erschließt sich mir nicht. Hier könnte einfach Transparenz und somit Investitionssicherheit geschaffen werden“.
